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冯仑:房地产就只是卖房子吗?

2016-09-14 14:23图文来源:中国新闻网

大家觉得房地产是干什么的?

  很多人会回答:卖房子的。但是很奇怪,在世界范畴内,它的分类很不明确,就像财富五百强排名,有时会把房地产放在建筑业,有时会把它放在服务业,有时还把它放在金融业。

  实际上,房地产是同时具有这三个属性的,它既建了房子,又提供了很多物业管理租赁、财富管理服务,同时它也是金融性很强的投资品。但是如果要用一句话归纳,在行业内,我们大多认为:房地产是最具价值的固定的人造空间。

▲ 在很多人眼里,房地产是最好的投资品

  决定房地产空间价值的是什么呢?主要是四个要素。

 到目前为止,位置仍然是房地产的第一要素,位置本身只是表面现象,它的实质是供求关系。经济学上讲的,供求决定价格,而决定房地产供求的正是它的位置。比如上海的外滩,这个地方的人流多,所以需求多供给少,价格就高。再看喜马拉雅山底下,需求少,供给多,价格自然就低。

  第二个要素是供应,一个空间的价格除了位置以外,还取决于你在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量,现金流量决定了租金,租金决定了物业价格。

 ▲ 不同功能的空间,现金流量也不一样

  房地产和社会学有些接近,我们经常研究行为,就此发现了一个有趣的现象,在整个空间行为里面,从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着。比如要吃饭,一坐下肯定就要掏钱了,想办法让人坐下来,现金流量就会比较确定。

  「坐」也有很多种形式,开会现金流低,打牌赌博现金流高一点,吃饭的现金流介于两者之间。现金流量好,租赁者就愿意支付比较高的租金,物业也比较值钱。

  我们再往下看,躺着比坐着还挣钱。大家知道,去桑拿、美容,医院都很费钱。人死后,你让他躺在殡仪馆里面,费用更高。你有办法让人尽量都躺着,就可以收很多钱。

  再比如说我们和医疗扯上关系,并不是为了看病方便或是想改行。很多经济分析师没有注意,而我们注意到一点就是,医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租一到三年,但是医疗机构的租期都是十年以上,而且给的租金非常高。

 ▲ 私立医疗机构一般都会租赁建筑,一租就是十几年甚至几十年

 第三个要素是技术。因为技术可以让物业的功能更加便捷、安全,带来更多的客户。比如说我们最近讲的互联网+,似乎挺复杂,但是我们回头看一百多年以前,在刚发明电灯泡的时候,绝大部分人造空间里的餐馆和旅馆,晚上六点就会关门。

  这时候,如果有人率先使用了灯泡,这家餐馆的生意一定比别人好很多。首先,它可以 24 小时营业;第二,光照度均匀,让顾客觉得很舒适;第三,比起火,光看起来更有安全感。在这种情况下,空间就吸引了更多人在这里地方消费、娱乐,营业时间带来客流量,经营收入也会随之增加。

  一个空间如果能率先使用先进技术,比如有 wifi 服务、使用新型建材,或者把房子建得更高,降低单位面积的成本。

  人类现在已经开始致力于把房子建得越来越高,上海中心大厦是 600 米,迪拜塔是 880 米,拉登的老家吉达正在建的最高楼是 1000 米,多哈或者阿联酋将要建 1100 米的高楼。人类不断往高处建房子,实际上就是为了在降低单位成本的同时,向使用者提供更独特的体验。上海环球金融中心,观光部分的收入远大于写字楼的租金收入,这个空间太特别,很多人每天排着队从那里上去,只为了从高处看一眼上海。

▲ 独特的建筑会带来很多附加价值

  第四个要素是管理。「9·11」事件之后,大型写字楼的安全问题十分突出,可是我们国内却并不是特别关注写字楼的安全规范。因为在很多时候,只有这些重大事件发生在我们身边,人们才会意识到安全管理的重要性。

  「9·11」后,官方总结了事件遇难人员的死亡原因。一大部分遇难者是被熏死的,大楼的逃生梯没有窗户,所以一旦着火,楼梯间就像是一根烟囱,不断有烟雾向上涌,这时候人往下跑,很容易在半道上窒息。再者,因为高层建筑只有一个逃生梯,大家都堵在这里,没法行动。救援者和逃难的人还会冲撞在一起,很多消防员因此被踩死。

  我们现在的消防系统仍然是这样的。有一回,我住在四季酒店的三十多层,突然火警响了,当时我就想,只要电梯没断电,我就走电梯。因为我觉得如果从逃生梯跑,火势一大,我就会被熏死。

  「9·11」事件之后美国是怎么改进的呢?很简单,他们先在逃生的楼道里加了气雾技术,一旦有烟,就会释放出强大的气压,阻住烟的去向。逃生者可以趁此机会,做好防护措施再往下走。每隔几层都有一个气雾装置,保证了逃生人员的安全。

  另外,他们把救人的通道和逃生的通道区分开来,尽管会牺牲一些建筑面积,却使这栋建筑更加安全。事实上,如果这个空间拥有一流的安全管理,价值也会随之升高,更容易吸引客户。

 ▲ 吸收前车之鉴,才能取得进步

  我们回头来看,人类为什么会生活在这样的人造空间里呢?有本书叫《人类简史》,大体讲的是从地球大爆炸出现有机生物到直立行走的智人,最后演进到我们今天的过程。

  学会直立行走之后的人类,起初身上有很多毛发,为了散热,他们慢慢进化,开始褪毛。褪毛后的人类很难忍受气候变化和刺痛,在这种情况下,为了御寒,他们开始寻找洞穴。

  几千年以前,在中国陕西,人们第一次把人造空间当成生存的地方,一开始是在树上,后来又掏了窑洞。直到有了市场经济,每一个人造空间开始有了价格,才有了现在的房地产。

  我做房地产几十年,可以说就只做了一件事——创造最具价值的、固定的人造空间。

责任编辑:陈彬睿

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