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李宇嘉:中国楼市调控的困境与救赎

2016-09-14 14:23图文来源:南方新闻网

就像以“大妈是否入市”作为判断股市泡沫非典型渠道一样,离婚登记处是观察楼市泡沫的一个渠道。近期,调控传闻触发上海市民离婚购房潮。离婚潮也在南京和深圳上演。

离婚购房意味着不仅没房的人恐慌,有房的人也恐慌。这种恐慌,一方面是对避险投资的追逐,另一方面是资产泡沫时代下,害怕缺位于不动产市场,拉大与富有阶层的差距。同时,也是基于楼市对于“稳增长”、“稳财政”、“防风险”极端重要,政府必然会“托住”楼市,市场相机抉择做出利己决策。恐慌性购房得到杠杆支持,上半年新增房贷增长113%,居民杠杆率达到40%,较2008年增长167%。

7月26日的政治局会议,明确提出“抑制资产泡沫”,吹响了楼市“去泡沫”号角。8月最后一天,厦门和武汉这两个东部和中部的热点城市,相继出台“限购令”和“限贷令”。自此,今年上半年热点一二线城市都做出调控姿态,包括“3.25”沪深楼市新政。本轮各地调控措施依然没有跳出过去十多年调控“怪圈”,即在维持楼市高景气度的前提下,试图通过需求端“微调”,控制或忽视资产泡沫。地方畏难情绪、敷衍之态昭然:既要贯彻国家指示,又不想让本地楼市降温、土地被贱卖,最后出炉的“新政”,信号意义大于实际效果。比如,厦门和苏州虽然重启限购,但尽显对伤及购买力的担忧,苏州限购更是近乎虚设,武汉和南京对房贷杠杆控制微乎其微。由此,“地王”大戏在全国照常上演,且愈加凶悍和激烈。8月全国共诞生47宗超过10亿元的地块,其中溢价率超过100%的地块达到33宗。

“地王”和高地价已从东部热点城市蔓延至全国二线城市,甚至是一些产业和人口基础并不被看好的城市(如无锡、南宁),有的城市(如郑州、厦门、无锡、武汉)一天诞生数个地王。8月,土地平均溢价率大幅攀升至77.98%,仅次于6月,为年内第二高点。另一方面,楼市泡沫走向深化。突出表现在,将房地产作为基础优质资产,借助高杠杆开展资本运作。近期,宝能和恒大逐鹿万科股权,融信在上海上演“蛇吞象”,显示楼市的金融属性无限延伸。近日有媒体披露,上半年219宗地王中,银行资金就提供了10万亿。

由此,市场又一次推断,政策已失去独立性,即便资产泡沫愈演愈烈,职能部门和地方也不可能积极行动起来。既然如此,以目前地价水平,热点城市房价未来5年将翻一倍,楼市泡沫继续向纵深演进。纵观全球,没有一个国家像我国一样,没有遗产税、房产税、累进个人所得税等来调节收入,买房是当今中国最好的投资,这或许才是民间投资增速下滑、脱实入虚无法扭转的原因。

流动性和杠杆是本轮楼市最大动力,也是泡沫的推手。首先,要对本轮调控及时纠偏,让调控真正做到“挤泡沫、控杠杆”;其次,中央要拿出雷霆手段,向市场传递明确统一的信号,让市场感到,抑制资产泡沫是严肃的;再次,要扭转“一行三会”各管一块的监管模式下,空白地带为楼市炒作输血的局面;最后,加强资金流入流出监管,防止快速去杠杆造成的短期风险。

责任编辑:陈彬睿

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