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8月房地产市场分析:调控只是套路 货币紧才见真心

2016-09-18 13:25图文来源:中国网

9月15日前后,统计局、央行等部委公布了我国8月的经济、金融和房地产等数据。1、经济短期改善,CPI创年内新低

8月份,我国PMI为50.4%,比上月提升0.5个百分点,重回扩张区间;工业增加值同比增长6.3%,较上月提升0.3个百分点。经济逐渐企稳,显示出供给侧改革持续推进,“三去一降一补”已经出现了相应效果。但总的来看,经济整体的下行压力依然存在,增长动力明显不足,经济中长期还将维持L型。

8月,CPI同比增长1.3%,增速继续下滑,在货币宽松的整体环境中,消费品价格低迷,反映出货币放水主要体现在了资产价格的上涨;PPI同比下跌0.8%,跌幅继续收窄,年内有望回正,PPI的回升主要是因为去产能和去库存的持续,使得供给收缩导致了工业品价格的上升,而房地产投资的改善引起的相关原材料价格上涨也构成一部分原因。

2、三大需求齐改善,地产基建表现突出

8月份,我国投资同比增长8.2%,比7月高4.3个百分点;其中制造业投资增长2.1%,房地产开发投资同比增长6.0%,基建投资同比增长16.3%,分别比上月高0.5,4.8和4.5个百分点;

8月份,房地产旺盛销售下,地产投资也相应提高,同时PPP项目推进加快,基建投资也出现了明显的改善,地产和基建投资是目前经济企稳的主要动力;

8月,社会消费品零售总额同比增长10.6%,比上月提高0.4个百分点,主要是因为汽车消费的提升和房地产销售带动了相关消费所致;

进出口方面,8月份,我国出口1905.92亿美元,同比下跌2.8%;进口1385.43亿美元,同比上涨1.5%。出口依旧低迷,但跌幅有所收窄,而进口则主要因为我国经济的短期改善,以及企业利润的提高而有所上升。在外需不振的环境下,政策仍然需要依靠房地产拉动经济增长,行业整体宽松的局面不会改变。

3、外部环境决定货币收紧的可能性小

8月份,M2同比增长11.4%(前值10.2%),M1同比增长25.3%(前值25.4%),M1,M2剪刀差收窄;8月份新增贷款9487亿元,比上月有所提升,其中居民中长期贷款新增6755亿元,仍占新增贷款的绝大部分,显示房地产销售带动的按揭贷款依然是信贷增长主力。

国内经济环境有了一定改善,而“三去一降一补”的结构性改革仍是政策重心,在供给侧结构性改革为我国经济带来中长期增长动力之前,逆周期的需求管理会继续发挥作用,以赢得时间和空间,同时再加上CPI处于低位,货币政策短期转向的可能性并不大。

此外, 8月美国非农新增就业人口15.1万,低于预期,导致美国9月加息的概率依然较小,人民币汇率也在走稳,使得我国货币政策受国际因素的约束减弱。我国将继续执行稳健偏宽松的货币政策以促进国内经济的健康发展。

4、积极财政政策发力,营改增减税作用明显

8月份,财政收入同比增长1.7%(前值3.3%),财政支出同比增长10.3%(前值0.3%),财政支出明显提升,也是基建投资上升的重要原因,积极的财政政策对稳增长贡献突出。8月份,增值税和营业税两者合并后,同比下降17%,跌幅较上月扩大了6.7个百分点,显示出营改增的减税作用十分明显。

另一方面,在房地产市场持续高温的背景下,8月国有土地使用权出让收入同比增长27.4%,增速比上月提高2.1个百分点。土地使用权出让收入的高增长也在一定程度上缓解了财政紧张局面。

5、地产调整将至,货币收紧是最大风险

8月份,全国房地产销售面积累计同比增长25.5%,销售金额累计同比增长39.8%,新开工面积累计同比增长12.2%,分别比上月下降了0.9、1.1和1.5个百分点,这显示出在需求持续释放,房价不断攀升后,行业调整压力逐步显现。

今年以来,部分热点城市房价的高增长引发了相关调控政策出台,但我们认为,目前出台的限购、限贷和土地市场管理等政策实质性影响比较有限。

这主要是因为,在“因城施策、分类调控”的指导原则下,房地产调控职权从中央下放到地方,而在房地产市场博弈各方中,地方政府存在较为严重的土地财政依赖,对一二线城市而言,土地供给普遍有限,地方政府寄希望于拉高地价获取更高的土地出让金收入,而地价上升的前提是房价的走高,于是这在根本上就决定了地方主导的调控往往隔靴搔痒。

2014年底以来,我国持续的降准降息是驱动这一轮行情的最关键因素,商品房市场供需两端均受到信贷宽松的有力支撑。目前,针对房企的信贷已经有收紧的迹象,但房企的资金依旧充裕,主要因为需求端杠杆不断提升所带来销售回款。

我们认为,土地财政依赖决定了地方性调控作用很难有明显效果,对当前楼市影响最大的是货币的收紧,利率上调可能会很大程度上影响需求,尤其是投资型需求的利润空间和房价预期,这会导致房企销售回款迅速减少,以及房价涨幅下降后地王项目短期难以解套等一系列连锁反应,房企资金实力也因此将遭受极大考验。

责任编辑:陈彬睿

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