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楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止小房企

2016-10-14 10:04图文来源:中国经济网

每一轮楼市调控,都会带来新一轮房地产行业洗牌。楼市调控让一些曾经的大开发商,从行业前10位退出,又让另一些中小房企进入了领军企业行列。这一次的楼市调控,也不例外。

然而,谁会退后,谁会向前?并不只有规模大小那么简单。这一轮楼市洗牌,究竟是哪家欢喜哪家愁?前9月销售好的企业,是否真的更容易熬过这一轮的调整?那些拿地金额超过了今年前9月销售额的企业,是否存在杠杆过高的风险?

每一轮的楼市生态变革,都会产生新事物、新模式。上一轮诞生的电商、首付贷等模式,最终却成为这一轮楼市泡沫的推手。在这一轮更为严厉的调控下,房地产市场能不能产生真正有意义、有价值的行业新模式呢?

大规模楼市调控之后,往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。

2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措。《每日经济新闻》记者梳理克而瑞2011年至2015年间发布的上市房企销售排行榜发现,在持续调控之下,房企排名出现大洗牌。

轮转之下,2011~2013年世茂房地产和华润置地从第二梯队入列前10;融创中国自2014年冲入TOP10;“常居二线”的华夏幸福2015年也入位十佳,取代了世茂。

第一梯队的战场已显动荡,何况其后若干层级的竞技场。Wind数据就显示,2005~2011年已有105家(约44.1%)涉房上市企业退出房地产。

行业的新陈代谢一直在进行,调控潮的出现,则会如“推进器”一般刺激行业加速洗牌,影响行业发展格局。

标杆房企排位之变

2016年,在这一轮楼市调控潮下,如果仅用分化加剧、集中度提升来描述,或许显得太过简单。

记者注意到,在2012年中国房企数量抵达近9万家的峰值之后,已呈现“只减不增”的态势。全联房地产商会副会长李辙就预测,未来10年中国顶多剩下1000家房企。

这意味着整个房地产市场的容量正在被压缩,这将倒逼房企角逐进入深水区,被洗牌的将不止是中小企业,第一梯队也要面临竞争高压。2014年以来上市房企销售排位变化加速就是印证之一。

克而瑞数据显示,在今年上半年,中国房企第一梯队中万达集团的销售金额为500.9亿元,同比去年减少109.2亿元,排名也由第6位降为第10位,这是万达近5年来最低排名。

前8月销售金额1794.2亿元的碧桂园则首次进入三甲,此前其最高年度排位在第6位。与其相似的是从TOP20上位第7的华夏幸福,前8月销售金额实现760.2亿元。

万科坐了十多年的“头把交椅”也不再稳固,今年10月11日恒大披露的前9月销售业绩为2013亿元,再次改变了行业老大的位次。

“企业的发展最终由综合实力决定,但在中国的房地产市场,企业对宏观战略的把控显得尤为重要。在去库存的大趋势下,选择民生地产路线的恒大、碧桂园等一类企业,近年发展速度惊人。有一些企业出于对趋势的不同判断,选择了不同的路,有一些也因为策略失误而衰落。”曾任职多家标杆房企的资深人士胡晓波就对《每日经济新闻》记者直言。

宏观逻辑的确对中国房企发展影响至深,因而可以看到,这一轮调控的来临,正在加速第一梯队的身份更迭。

调控加速行业洗牌

10月9日,国土部发布消息称,“十三五”期间,将严格建设用地总量管控,落实城市开发边界。”这意味着房地产企业将面临更大的成本压力和更激烈的行业竞争。

建设用地的总量管控很可能成为地价持续上涨的最大触因。据易居研究院数据显示,截至2015年全国十大城市土地成交均价已上涨七成。高涨的土地成本则将进一步侵蚀房企的利润率。

虽然伴随基准利率的下降,以及政府对债券市场发展的推动,企业能加大发行期限长、利率低的债券降低融资成本,但北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向《每日经济新闻》记者直言,目前上市公司平均投资回收周期在4.5年。土地成本占比的上升,要求企业有更多的融资来支撑投资回收周期延长带来的资金压力。目前已有六成上市房企面临再融资问题,如果地租成本持续上升,回款周期再拉长,会有更多的企业面临再融资问题。

放在房企第一梯队的语境下,即使一些实力房企能够大规模发行公司债,优化表面上的企业债务结构,但不能免除高杠杆的风险。比如在融创中国的中报里,记者注意到,截至6月30日,企业负债总额1279.57亿元,净负债率达到了约85.1%,而上一期净负债率为75.9%。同策咨询数据则显示,融创中国今年1~8月的土地支出已超580亿元,而其上半年销售业绩为560亿元。

据克而瑞监测,千亿级房企中,上半年绿地、万科的负债率也分别在88.36%、80.6%,保利的负债率也近80%。地产行业的中期财务风险,还在持续上升。

杜丽虹向记者透露,当前约有53%的上市房企投资回报率比债务融资成本还低,在这种情况下,越使用财务杠杆,股东投资回报率越低。目前房企的投资回报率降到了8.3%。

这意味着,当前的行业格局中,在成本压力下,即使是更具优势的标杆房企,也必须要进入关于投资回报率、利润率、周转率等各指标的更残酷角逐。

“伴随调控和地产的周期调整,在行业发生动荡的时候,即使是千亿规模的大企业也难言轻松,一旦失误就可能跌出主流名单,甚至走向衰亡。当前的行情下,房企的确是如履薄冰。”胡晓波就直言。

未来排位取决于当下策略

影响房企长期排位的更重要因素,或许是战略眼光。正如方正证券首席经济学家任泽平所说,“房地产周期短期看金融,长期看人口。”

《每日经济新闻》记者注意到,10月11日国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。任泽平就指出,目前我国城镇化率56.1%,预示着房地产有基本面支撑,房地产也还有发展空间。

国庆期间20余城轮番而至的楼市调控,一个显著的特征就是因地制宜、分城施策。针对一线和部分二线城市“过热”的楼市,调控政策从供给端、需求端和营销端进行调整,但基于城镇化和宽松货币政策,这类城市的房地产发展仍得到了充分鼓励;针对部分三四线城市的大量库存,国家通过严控土地批复、差异化调控来打通发展症结。

这预示着,无论看短期市场还是看政策层面,作为国民经济支柱之一的房地产仍有发展空间。杜丽虹就直言,“这一轮楼市变动有一个特点,一线城市和部分二线城市房价涨幅依然明显,这是这些城市的投资价值决定的。”

不过,第一梯队房企对“房地产”的态度似乎已经迥然不同。

近日,恒大发布公告称,拟27亿元出售三大快消品业务,专注于房地产主业。万达商业则于2014年主动下调了房地产收入目标至640亿元,如果按以往每年增长10%的比例计算,万达商业下调房地产收入超800亿元。绿地也在近年加码“大基建+大金融+大消费”的产业集群,绿地2016年一季度报显示,房地产营业收入同比增长119%,基建和汽车则分别增长了113%、172%,增长态势已超主业。

产业预期的不同使得标杆房企在房地产行业的发展态势也呈现分化,这便影响了今年1~8月各大房企企业房销售金额和销售面积的排名情况。如若削弱在房地产领域的销售目标,一些第一梯队企业更长期的市场排位是否会受影响?

在克而瑞信息集团董事长丁祖昱看来,行业新常态下,房企普遍采取房地产+多元化并举的方式,追求更稳健的发展。转型不确定性高,一定会有部分企业会失败、亏损、出局。如果能把房地产和多元产业同步做好,就会有更大的胜算。

责任编辑:陈彬睿

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